房價評估：上海收費(fèi)為北京10倍？

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發(fā)改委發(fā)文放開房價評估服務(wù)價格

“評估費(fèi)用是400元，就是上房子里看一下，出一個評估報告。”1月5日下午，在北京朝陽區(qū)上班的黃哲（化名）對《第一財經(jīng)日報》記者這樣回憶去年購買二手房、辦理貸款前做房產(chǎn)評估的經(jīng)歷。

對很多購房者來說，恐怕都有上述經(jīng)歷，而且評估費(fèi)還不止400元。記者日前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，同為一線城市，上海與北京在二手房價格評估服務(wù)上的收費(fèi)存在巨大差異，同樣是購買總價500萬元住宅，北京500萬元（含）以下最低為400元/單，而上海按千分之一收取，即為5000元/單。

日前，國家發(fā)改委下發(fā)通知，要求1月1日起放開包括房地產(chǎn)評估在內(nèi)的等7項(xiàng)專業(yè)服務(wù)價格。此前，發(fā)改委規(guī)定的房產(chǎn)評估費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為千分之三至千分之五，因?yàn)槭袌龈偁庩P(guān)系，在各地實(shí)際執(zhí)行中其實(shí)已經(jīng)遠(yuǎn)低于此。中介人士認(rèn)為，今后評估公司的競爭將更加充分，服務(wù)質(zhì)量可能會得到改善。

京滬收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)差異巨大

　房地產(chǎn)價格評估費(fèi)用為房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)為委托人提供房地產(chǎn)價格評估服務(wù)收取的費(fèi)用。在二手房交易時，房地產(chǎn)評估費(fèi)用多為購房者承擔(dān)，在申請商業(yè)貸款的過程中，銀行一般要求購房人出具評估報告，作為放款額度的參考。

“我們銀行二手房個人貸款是和幾家評估公司合作，每年會增減，有一些合作不好的剔除掉，選不錯的再增添進(jìn)來。”據(jù)一股份制銀行北京分行朝陽區(qū)某支行個人信貸部經(jīng)理1月6日對本報記者透露，申請房貸中的房產(chǎn)評估，一般的操作是，在評估公司出具的評估價格和網(wǎng)簽價格之中，銀行取其低者作為基數(shù)，再按比例放貸，以控制風(fēng)險。

據(jù)該經(jīng)理透露，通過他所在的銀行進(jìn)行的評估費(fèi)用，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般是500萬以下的房產(chǎn)每評估單400元，500萬以上的房產(chǎn)則按評估價的比例收費(fèi)。
　
更普遍的情況是，購房者通過交易二手房的中介公司代辦評估，此類情況一般由中介公司參與協(xié)助完成申請商業(yè)貸款前的評估，評估費(fèi)則視房屋類型及價格而定。

一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向本報記者舉例稱，他剛經(jīng)手售出的一套總價230萬元的二手房，走商業(yè)貸款，貸款總額為130萬元，在簽訂三方合同后，由中介公司總部跟蹤這套房產(chǎn)的評估手續(xù)，聯(lián)系二手房評估公司后，出具評估報告，在面簽時購房人再將這筆400元的評估費(fèi)用交給中介公司。

關(guān)于評估過程，這樣描述：“一般評估公司來1~2個人，中介經(jīng)紀(jì)人或者客戶開門，根據(jù)房齡、地段、交易價格出一個評估價格，然后給房產(chǎn)證拍照，一般幾分鐘就結(jié)束了。”而評估公司的評估標(biāo)準(zhǔn)，主要是參考該二手房的交易價格，這位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的經(jīng)驗(yàn)是，“一般在交易價格的八五折或者九折。”

同樣是代評估機(jī)構(gòu)收費(fèi)，不同的中介公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)略有差別。北京大型房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)鏈家地產(chǎn)一內(nèi)部人士昨日提供給本報的一份收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)顯示，普通住宅評估值500萬元（含）以下，商業(yè)貸款評估費(fèi)600元/單，六環(huán)外加收100元，評估值超過500萬元的部分，每多100萬元，加收500元；別墅評估值500萬元（含）以下則為1000元/單，評估值500萬元~1000萬元的為2000元/單。

更大的差別存在于地域之間。

　“上海一般是千分之一，一套200多萬的房子，評估費(fèi)用是2000多塊錢。”在上海寶山區(qū)從事房產(chǎn)中介8年時間的小周昨日告訴本報記者，在上海，申請二手房貸款時的評估費(fèi)用，由購房人直接交給中介公司合作的銀行。但她透露，并非每家銀行都收取這筆費(fèi)用，以她所在的公司為例，同樣的放款速度，合作的銀行中有的收有的不收，若購房者不主動要求選擇銀行，中介公司也不會主動陳述差別。

關(guān)于京滬收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上的差異，業(yè)內(nèi)一資深人士昨日對記者分析稱，500萬元以內(nèi)的普通北京二手房評估費(fèi)用，向來只有幾百元，這可能與中介公司與評估公司長期合作有關(guān)，類似于“團(tuán)購”，若購房者以個人身份直接聯(lián)系評估公司，價格也可能與上海標(biāo)準(zhǔn)類似。

“發(fā)改委下了通知，但各地的通知還沒完全出來，北京和上海目前還是按原先方法操作的。”該資深人士說，“此前發(fā)改委規(guī)定的千分之三至千分之五，無論上海還是北京，大家都在這個標(biāo)準(zhǔn)之下，但上海的評估內(nèi)容更為細(xì)致、項(xiàng)目更多，因此上海收費(fèi)更高。”

她透露，目前上海市場往往按照千分之一至千分之二的標(biāo)準(zhǔn)收取評估費(fèi)，但這并非絕對統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)?ldquo;打折的情況也很普遍”。

服務(wù)質(zhì)量良莠不齊

對于房產(chǎn)評估收費(fèi)，尤其是二手房申請商業(yè)貸款時的評估費(fèi)用，不同的購房者感受不一。前述北京購房者黃哲認(rèn)為，400元左右的價格尚可承受，豪宅評估費(fèi)用更高也符合專業(yè)服務(wù)的定價規(guī)律。而上海的曹先生則表示，評估服務(wù)并未讓購房者直接受益，且收費(fèi)偏高、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不夠統(tǒng)一。

對此，早前有媒體引述業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn)稱，想要通過“走后門”做低評估價減少稅費(fèi)，必須在系統(tǒng)里把整個小區(qū)的價格都進(jìn)行下調(diào)，這些操作不是一兩個評估師可以做得到，對評估師而言也得不償失。

這項(xiàng)購房者眼里看似“無用”的評估，在銀行眼中則非常有必要。上述個貸部經(jīng)理分析稱，評估公司出的評估報告對銀行來說，是一個內(nèi)部風(fēng)險管控的標(biāo)準(zhǔn)，因此是貸款流程中不可缺少的環(huán)節(jié)。

他坦言，眼下購房者對評估機(jī)構(gòu)的選擇尚無自主權(quán)，一般從哪家銀行貸款，就用哪家銀行指認(rèn)合作的評估公司，另外價格也存在議價空間，“在具體操作過程中，可能會有評估公司給個人打折的現(xiàn)象，八折九折很常見。”

除了委托人缺乏自主權(quán)，價格不夠透明，評估公司的服務(wù)質(zhì)量也常常受到詬病。昨日接受本報記者采訪時，一名張姓資深中介人士告訴記者，她所在的中介公司，合作的評估機(jī)構(gòu)是固定的幾家，“服務(wù)態(tài)度都不太好，上門評估的時候往往要看他的時間，而不是看你的時間”。

不同房產(chǎn)價格評估公司的規(guī)模、業(yè)務(wù)量也存在不小差別。“前段時間有一家北京的房產(chǎn)評估公司邀我加盟，我去看了一下，發(fā)現(xiàn)公司很小，根本沒有什么業(yè)務(wù)量。”另一胡姓中介人士對記者說道。

北京一大型中介公司內(nèi)部人士向本報記者提供了與該公司合作的四家評估公司名單，但記者昨日下午撥打其中一家公司官網(wǎng)上的聯(lián)系電話，得到的回應(yīng)卻是：“打錯了，不是這家公司。”

該張姓中介人士認(rèn)為，發(fā)改委放開價格限制后，評估公司的競爭將更加充分，提供高質(zhì)量服務(wù)的動力會更強(qiáng)，服務(wù)質(zhì)量可能會得到改善。

在通知中，發(fā)改委要求，各有關(guān)行業(yè)主管部門加強(qiáng)對本行業(yè)相關(guān)經(jīng)營主體收費(fèi)行為監(jiān)管，建立健全服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，完善行業(yè)準(zhǔn)入和退出機(jī)制，嚴(yán)格遵守《反壟斷法》等法律法規(guī)，不得以任何理由限制服務(wù)、指定服務(wù)，或截留定價權(quán)。此外，該通知還要求，各級價格主管部門要按照通知要求，加強(qiáng)對相關(guān)專業(yè)服務(wù)市場價格行為監(jiān)管，依法查處串通漲價、價格欺詐等違規(guī)行為，維護(hù)正常的市場價格秩序，保障市場主體合法權(quán)益。

（本報記者羅韜對本文亦有貢獻(xiàn)）

北京房產(chǎn)評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

普通住宅評估值500萬元（含）以下，商業(yè)貸款評估費(fèi)600元/單，六環(huán)外加收100元，評估值超過500萬元的部分，每多100萬元，加收500元；別墅評估值500萬元（含）以下則為1000元/單，評估值500萬元~1000萬元為2000元/單。

（鏈家地產(chǎn)提供）

上海房產(chǎn)評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

一般按照估值總價的千分之一至千分之二的標(biāo)準(zhǔn)收取評估費(fèi)。并非每家銀行都收取這筆費(fèi)用，同樣的放款速度，合作的銀行中有的收有的不收，若購房者不主動要求選擇銀行，中介公司也不會主動陳述差別。