2015年房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)：廉租房

　　廉租房是指政府以租金補貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑蚍铣擎?zhèn)居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。廉租房的分配形式以租金補貼為主，實物配租和租金減免為輔。

　　（一）基本介紹

　　廉租房(low-renthouse或者low-renthousing)是中國大陸地區(qū)推行的一項旨在解決城市特困人口住房問題的保障措施。

　　我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。以廉租房政策推廣較好的上海為例，2003年4月，廉租住房的認定標準由人均居住面積在5平方米以下提高到人均6平方米以下。2003年12月，認定標準再一次上調(diào)到7平方米以下，同時把人均居住面積低于7平方米、人均月收入低于570元的老勞模和重點優(yōu)撫對象也納入了廉租住房的解決范圍。當今世界，住房難題幾乎困擾著所有國家的平民百姓。即使在發(fā)達國家，“居者有其房”也不是所有人單靠自己的力量就可以實現(xiàn)的。但在這些國家，政府對這個重要的民生環(huán)節(jié)，已經(jīng)總結(jié)出了豐富的經(jīng)驗及政策。中國建設(shè)部明確要求，全國所有市縣在2008年年底前必須建立“廉租房”制度。

　　（二）與經(jīng)濟適用房的異同

　　與中國的另一項住房保障措施經(jīng)濟適用房相比，在經(jīng)營方式、目標對象、房源等方面有以下不同：

　　經(jīng)濟適用房房源為新建住房，而廉租房房源多樣化，包括新建住房、空置樓盤、改造危房、老舊公房等。廉租房只租不售，而經(jīng)濟適用房用于出售。廉租房面向城市特困人口出租，只收取象征性的房租；而經(jīng)濟適用房通過土地、稅收政策扶持、控制建筑標準、限制利潤等手段降低建筑成本，面向買不起商品房的城市居民低價市場價格銷售。

　　（三）存在問題

　　早在1998年住房商品化改革之時，國務(wù)院曾經(jīng)下文要求各級政府盡快建立起以經(jīng)濟適用房為主和租售并舉的住房供應(yīng)體系。但廉租房制度建設(shè)由于責任不清、資金來源缺乏等問題一直沒有實質(zhì)進展。對于地方政府而言，廉租房建設(shè)無益于財政和政績。特別是在土地出讓招標拍賣的今天，廉租房建設(shè)會減少土地出讓金收入，該收入在某些經(jīng)濟落后地區(qū)政府的財政收入中，甚至占了一半以上。對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，由于無利可圖，故反應(yīng)冷淡。

　　2006年，在商品價格飛漲，經(jīng)濟適用房建設(shè)制度被廣為質(zhì)疑的背景下，要求加強廉租房建設(shè)的呼聲越來越高。該年國務(wù)院頒布條例要求地方政府將土地出讓凈收益的部分按一定比例用于廉租住房制度建設(shè)，并為參與廉租房建設(shè)的開發(fā)商提供銀行信貸便利。從目前的實踐來看，現(xiàn)有的廉租房數(shù)量未能覆蓋所有符合標準人群。由于標準過低，大量被排斥在租住標準之外的人群仍然無力購買住房。

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　　廉租房的福利性特點，決定了其與一般商品房的開發(fā)與運作有著明顯的不同。然而也正是由于這些特點的存在，廉租房的開發(fā)與運作面臨新的困難。廉租房一直是中國房地產(chǎn)市場中重要的住房制度之一，雖然建立時間不短，但是因為種種因素的制約發(fā)展程度有限，成為當前房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性失衡的關(guān)健問題之一。

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