2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：收益法及其運(yùn)用

　　收益法及其運(yùn)用

　　凈收益期限的確定

　　收益期限是預(yù)期未來可以從估價(jià)對(duì)象那里獲取收益的時(shí)間，其起點(diǎn)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是未來不能獲取收益之日。收益期限應(yīng)根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命、建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限等來確定。

　　建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)間。建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至土地使用期限結(jié)束的時(shí)間。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限可能同時(shí)結(jié)束，也可能不是同時(shí)結(jié)束，歸納起來有以下3種情況：①兩者同時(shí)結(jié)束；②建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束；③建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束。

　　在建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限同時(shí)結(jié)束的情況下，收益期限為建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命或者建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限。

　　在建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束的情況下，房地產(chǎn)的價(jià)值等于以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值，加上建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，等于整個(gè)剩余期限的建設(shè)用地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，減去以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。例如，某宗收益性房地產(chǎn)的建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限為40年，求取該房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)值時(shí)，可先求取該房地產(chǎn)30年收益期限的價(jià)值，然后加上30年后的10年使用期限建設(shè)用地使用權(quán)在現(xiàn)在的價(jià)值。該30年后的10年使用期限建設(shè)用地使用權(quán)在現(xiàn)在的價(jià)值，等于現(xiàn)在40年使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值減去現(xiàn)在30年使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值。

　　在建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束的情況下，分為出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，對(duì)收回的建筑物予以補(bǔ)償和不予補(bǔ)償兩種情況。對(duì)于出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，對(duì)收回的建筑物予以補(bǔ)償?shù)模康禺a(chǎn)的價(jià)值等于以建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值，加上建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時(shí)建筑物的殘余價(jià)值折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)值。對(duì)于出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，對(duì)收回的建筑物不予補(bǔ)償?shù)?，以建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限為收益期限，選用相應(yīng)的收益期限為有限年的公式計(jì)算房地產(chǎn)的價(jià)值。

　　上述收益期限的確定是針對(duì)求取建筑物所有權(quán)和土地使用權(quán)的價(jià)值而言的，如果是求取承租人權(quán)益的價(jià)值，則收益期限為剩余租賃期限。

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