2015年《理論與方法》：房地產狀況調整的內容

　　房地產狀況調整的內容

　　由于房地產狀況可以分為區(qū)位狀況、實物狀況和權益狀況，所以房地產狀況調整可以分為區(qū)位狀況調整、實物狀況調整和權益狀況調整。在這三種調整中，還應進一步細分為若干因素的調整。由于構成房地產狀況的因素多而復雜，房地產狀況調整是市場法的一個難點和關鍵。

　　（一）區(qū)位狀況調整的內容

　　區(qū)位狀況是對房地產價格有影響的房地產區(qū)位因素的狀況。進行區(qū)位狀況調整，是將可比實例房地產在其區(qū)位狀況下的價格，調整為在估價對象房地產區(qū)位狀況下的價格。

　　區(qū)位狀況比較、調整的內容主要包括：位置（包括所處的方位、距離、朝向、樓層等）、交通（包括進、出的方便程度）、周圍環(huán)境和景觀（包括自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀等）、外部配套設施（包括基礎設施和公共服務設施）等影響房地產價格的因素。

　?。ǘ嵨餇顩r調整的內容

　　實物狀況是對房地產價格有影響的房地產實物因素的狀況。進行實物狀況調整，是將可比實例房地產在其實物狀況下的價格，調整為在估價對象房地產實物狀況下的價格。

　　實物狀況比較、調整的內容很多，對于土地來說，主要包括：面積（大?。?、形狀（規(guī)則與否）、進深、寬深比、地勢（高低）、土壤及地基狀況、基礎設施完備程度（屬于可比實例、估價對象之內的部分）和場地平整程度等影響房地產價格的因素；對于建筑物來說，主要包括：建筑規(guī)模（建筑面積大?。⑼庥^、建筑結構、設施設備、裝飾裝修、空間布局、防水、保溫、隔熱、隔聲、通風、采光、日照、使用率（得房率）、層高、完損程度（包括工程質量、建筑物年齡、維修養(yǎng)護情況）等影響房地產價格的因素。

　　（三）權益狀況調整的內容

　　權益狀況是對房地產價格有影響的房地產權益因素的狀況。進行權益狀況調整，是將可比實例房地產在其權益狀況下的價格，調整為在估價對象房地產權益狀況下的價格。

　　由于在選取可比實例時要求可比實例的權利性質應與估價對象的權利性質相同，所以，在可比實例的權利性質與估價對象的權利性質相同的前提下，權益狀況比較、調整的內容主要包括：土地使用期限，城市規(guī)劃限制條件（如容積率）等影響房地產價格的因素。在實際估價中，遇到最多的是土地使用期限調整，其調整的具體方法參見本書第八章“收益法及其運用”的有關內容。

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