2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：成本法及其運(yùn)用

　　成本法及其運(yùn)用

　　本章介紹房地產(chǎn)估價(jià)三大基本方法之一的成本法，包括其含義、理論依據(jù)、適用的估價(jià)對象、估價(jià)需要具備的條件、估價(jià)的操作步驟以及每個(gè)操作步驟所涉及的具體內(nèi)容。

　　成本法概述

　　一、成本法的含義

　　成本法是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格和折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。所謂重新購建價(jià)格，是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對象的必要支出及應(yīng)得利潤。所謂折舊，是指各種原因造成的房地產(chǎn)價(jià)值減損，其金額為房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格之差。

　　成本法也可以說是以房地產(chǎn)價(jià)格的各個(gè)構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來求取房地產(chǎn)價(jià)值的方法，即先把房地產(chǎn)價(jià)格分成它的各個(gè)組成部分，然后分別求取各個(gè)組成部分，再將各個(gè)組成部分相加。因此，成本法也被稱為積算法，由此還可知成本法中的“成本”并不是通常意義上的成本（不含利潤），而是價(jià)格（包含利潤）。但在該方法中也用到了通常意義上的成本，此外還用到了費(fèi)用、支出、代價(jià)等相關(guān)概念。因此，在遇到“成本”、“費(fèi)用”、“支出”、“代價(jià)”等詞時(shí)，要注意根據(jù)上下文的內(nèi)容判定它們的具體內(nèi)涵。

　　成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值。通常把成本法測算出的價(jià)值簡稱為積算價(jià)格。

　　成本法的優(yōu)點(diǎn)是其求得的房地產(chǎn)價(jià)值能讓人們“看得見”——人們可以看到該價(jià)值是由哪些部分組成的；較容易發(fā)現(xiàn)其中哪些是不必要的，哪些是重復(fù)的，哪些被遺漏了，哪些被高估了，哪些被低估了。因此，成本法測算出的房地產(chǎn)價(jià)值看似有“依據(jù)”，特別是在有“文件”規(guī)定房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成和相關(guān)成本、費(fèi)用、稅金、利潤等標(biāo)準(zhǔn)的情況下。

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