2015年《理論與方法》：求取凈收益應(yīng)注意的問題

　　求取凈收益應(yīng)注意的問題

　?。ㄒ唬┯行问找婧蜔o形收益

　　房地產(chǎn)收益可分為有形收益和無形收益。有形收益是由房地產(chǎn)帶來的直接貨幣收益。無形收益是指房地產(chǎn)帶來的間接利益，例如安全感、自豪感、提高聲譽(yù)和信用、增強(qiáng)融資能力等。在求取凈收益時(shí)不僅要包括有形收益，還要考慮各種無形收益。但要注意有些無形收益可能考慮在報(bào)酬率中，因此要與報(bào)酬率銜接起來，不能有重復(fù)。

　　無形收益通常難以貨幣化，難以在計(jì)算凈收益時(shí)予以考慮，但可通過選取較低的報(bào)酬率或資本化率予以考慮。同時(shí)值得注意的是，如果無形收益已通過有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨(dú)考慮，以免重復(fù)計(jì)算。例如，在當(dāng)?shù)啬茱@示承租人形象、地位的寫字樓，即承租人租用該寫字樓辦公可顯示其實(shí)力，該因素往往已包含在該寫字樓的較高租金中。

　?。ǘ?shí)際收益和客觀收益

　　房地產(chǎn)收益可分為實(shí)際收益和客觀收益。實(shí)際收益是在當(dāng)前經(jīng)營管理狀況下實(shí)際取得的收益，它一般不能直接用于估價(jià)。因?yàn)榫唧w經(jīng)營管理者的能力等對實(shí)際收益影響很大，如果將實(shí)際收益進(jìn)行資本化，就會(huì)得到不切實(shí)際的結(jié)果。例如，城市中有一塊空地，目前未作任何使用，實(shí)際收益為零，甚至為負(fù)數(shù)（因?yàn)橐U納有關(guān)稅費(fèi)），但如此并不表示這塊空地?zé)o價(jià)值。再如，某商場或酒店占用一宗交通便利的房地產(chǎn)，但由于經(jīng)營不善，由收入減去費(fèi)用所得的結(jié)果可能為負(fù)數(shù)，這也不意味著該宗房地產(chǎn)無價(jià)值。相反的情況，如一個(gè)交通不便、環(huán)境不太好的賓館，但有特殊的關(guān)系能將一些會(huì)議、活動(dòng)指定在該賓館舉辦，從而可以獲得較高的收益，但這并不意味著該賓館的價(jià)值較高。

　　客觀收益是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素后能夠獲得的一般正常收益，通常只有這種收益才可以作為估價(jià)的依據(jù)。因此，估價(jià)中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或者凈收益，除了有租約限制的以外，一般應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。為此，除了有租約限制的以外，利用估價(jià)對象本身的資料直接測算出了潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或者凈收益后，還應(yīng)將它它們與類似房地產(chǎn)在正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或者凈收益進(jìn)行比較。如果與正?？陀^的情況不符，應(yīng)對它們進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?，使其成為正?？陀^的。

　　有租約限制的，租賃期限內(nèi)的租金應(yīng)采用租賃合同中約定的租金，即實(shí)際租金，租賃期限外的租金應(yīng)采用正?？陀^的市場租金。因此，合同租金高于或低于市場租金，都會(huì)影響房地產(chǎn)的價(jià)值。從投資角度來看，當(dāng)合同租金高于市場租金時(shí)，房地產(chǎn)的價(jià)值就要高一些；相反，當(dāng)合同租金低于市場租金時(shí)，房地產(chǎn)的價(jià)值就要低一些。當(dāng)合同租金與市場租金差異較大時(shí)，毀約的可能性也較大，這對于房地產(chǎn)的價(jià)值也有影響。

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