2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成

　　房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成

　　運(yùn)用成本法估價(jià)的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，是要弄清估價(jià)對(duì)象所在地的房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。在現(xiàn)實(shí)中，特別是目前在土地取得、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)（土地開發(fā)、房屋建設(shè)）、房地產(chǎn)稅費(fèi)等制度、政策、規(guī)則尚不完善、不明晰、不統(tǒng)一、時(shí)常發(fā)生變化的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成極其復(fù)雜，不同地區(qū)、不同時(shí)期、不同用途或不同類型的房地產(chǎn)，其價(jià)格構(gòu)成可能不同。房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成還可能因不同的單位和個(gè)人對(duì)構(gòu)成項(xiàng)目劃分的不同而不同。但在實(shí)際運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不論估價(jià)對(duì)象所在地的房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成多么復(fù)雜，首先最為關(guān)鍵的是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師必須深入調(diào)查、了解當(dāng)?shù)貜娜〉猛恋匾恢钡椒课菘⒐を?yàn)收乃至完成租售的全過程中所需做的各項(xiàng)工作——一般要經(jīng)歷獲取土地、前期工作（包括規(guī)劃設(shè)計(jì)等）、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收、商品房租售等階段，在該全過程中的各項(xiàng)成本、費(fèi)用、稅金等必要支出及其支付或者繳納的標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間和依據(jù)，然后整理出這些開發(fā)建設(shè)成本、費(fèi)用、稅金和利潤(rùn)等的清單，從而做到既不遺漏，也不重復(fù)。在此基礎(chǔ)上結(jié)合估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格構(gòu)成，并測(cè)算出各個(gè)構(gòu)成項(xiàng)目的金額。

　　下面以房地產(chǎn)開發(fā)商取得房地產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行商品房建設(shè)，然后銷售所建成的商品房這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式為例，并從便于測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)構(gòu)成項(xiàng)目金額的角度來劃分房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成，分為以下7大項(xiàng)：①土地取得成本；②開發(fā)成本；③管理費(fèi)用；④銷售費(fèi)用；⑤投資利息，⑥銷售稅費(fèi)；⑦開發(fā)利潤(rùn)。

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