2015年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：城市房屋拆遷評估估價特點

　　城市房屋拆遷評估不同于一般房地產(chǎn)的市場價格評估，其估價特點主要表現(xiàn)在以下幾方面：

　?。ㄒ唬┕纼r數(shù)量大

　　城市拆遷往往是由于舊城改造、新建和改建城市道路交通、新建大型基礎(chǔ)設(shè)施等而引起，隨著我國城市建設(shè)的不斷加快，必不可少地發(fā)生大規(guī)模城市房屋拆遷。，由于拆遷數(shù)量大、待拆遷的戶數(shù)多，由此帶來的拆遷估價數(shù)量很大，少則一、二棟，多則成片乃至一個或多個小區(qū)。

　?。ǘ┥婕懊鎻V，社會影響大

　　拆遷房屋既有居民個人房屋，也有機(jī)關(guān)企事業(yè)單位房屋；既有住宅用房，也有商業(yè)用房、辦公用房、生產(chǎn)用房；既有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)用房，也有共有產(chǎn)權(quán)用房。從企事業(yè)單位來說，拆遷不僅涉及到企事業(yè)財產(chǎn)的補(bǔ)償問題，而且涉及到企事業(yè)單位的生存和職工家庭的生活問題。從居民個人來說，房屋仍是當(dāng)今我國大多數(shù)成市居民的最大財產(chǎn)。因此，城市房屋拆遷估價涉及到千家萬戶的切身利益，所產(chǎn)生的社會影響很大。

　　（三）估價對象復(fù)雜，需要協(xié)調(diào)各種關(guān)系

　　相對于其他目的的估價，拆遷估價的對象比較復(fù)雜，一個拆遷項目往往包括住宅、商鋪、辦公樓、車庫、構(gòu)筑物等不同類型物業(yè)，導(dǎo)致估價方法的選擇存在較大難度。同時，一次估價中還會面對大量的房屋，面對拆遷人和眾多的被拆遷人，由于各自對自身利益的維護(hù)，會出現(xiàn)不同的意見，導(dǎo)致估價的重要工作之一是協(xié)調(diào)各種利益關(guān)系。

　?。ㄋ模┭a(bǔ)償價格關(guān)聯(lián)性強(qiáng)

　　就同一城市而言，同一時期同一地段同種類型房屋的拆遷補(bǔ)償價之間，同一時期同一地段不同類型房屋的拆遷補(bǔ)償價之間，同一時期不同地段同種類型房屋的拆遷補(bǔ)償價之間都具有價格相互關(guān)聯(lián)性。如果忽視了這種關(guān)聯(lián)性，就可能引發(fā)拆遷沖突。

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