2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)方法

　　房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)方法選擇

　　損害賠償評(píng)估通常采用修復(fù)費(fèi)用法（成本法）、損失資本化法、損害前后價(jià)差法、賠償實(shí)例比較法。

　　修復(fù)費(fèi)用法（成本法）

　　修復(fù)費(fèi)用法也稱(chēng)為成本法，該法是通過(guò)設(shè)定規(guī)劃許可、采取其他工程措施、采用最合理的修復(fù)方案進(jìn)行修繕以排除商品房缺陷所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括拆除工程費(fèi)用、修繕工程費(fèi)用、恢復(fù)工程費(fèi)用、由于修復(fù)活動(dòng)造成的直接經(jīng)濟(jì)損失而支出的補(bǔ)償費(fèi)用。

　　V=C1+C2+C3+C4-C5

　　式中V——房地產(chǎn)損害評(píng)估值；

　　C1——拆除工程費(fèi)用；

　　C2——修繕工程費(fèi)用；

　　C3——恢復(fù)工程費(fèi)用；

　　C4——直接經(jīng)濟(jì)損失；

　　C5——被拆除物殘值。

　　拆除、修繕、恢復(fù)工程費(fèi)用應(yīng)當(dāng)參照房屋修繕工程預(yù)算定額，并通過(guò)廣泛搜集評(píng)估時(shí)點(diǎn)的建筑工程市場(chǎng)價(jià)格水平確定。

　　拆除、修繕、恢復(fù)工程費(fèi)用包括直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)和稅金等。

　　直接費(fèi)包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械設(shè)備使用費(fèi)和措施費(fèi)，間接費(fèi)包括規(guī)費(fèi)和免費(fèi)項(xiàng)目管理系統(tǒng)費(fèi)。直接費(fèi)應(yīng)當(dāng)參照房屋修繕工程預(yù)算定額中相關(guān)規(guī)則進(jìn)行測(cè)算，間接費(fèi)、利潤(rùn)和稅金以定額規(guī)定的基數(shù)按照合理的費(fèi)率測(cè)算。

　　直接經(jīng)濟(jì)損失是指修復(fù)施工期間或修復(fù)后所造成的經(jīng)濟(jì)損失，包括：

　　（1）房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用；

　?。?）房屋空置的收益損失；

　?。?）房屋使用面積減少的損失；

　?。?）房屋室內(nèi)凈高降低的損失；

　?。?）房屋采光面積減少的損失；

　?。?）房屋耐久性降低的損失；

　?。?）鄰近房屋損壞的補(bǔ)償；

　　（8）施工影響的補(bǔ)償；

　?。?）其他直接經(jīng)濟(jì)損失。

　　被拆除物殘值應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估時(shí)點(diǎn)的回收市場(chǎng)價(jià)格合理確定。

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