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2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：房產(chǎn)強(qiáng)制拍賣(mài)估價(jià)類(lèi)型
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房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣(mài)估價(jià)的類(lèi)型與方法
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商品房屬于完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)，估價(jià)時(shí)可采用市場(chǎng)法、成本法、收益法評(píng)估其正常市場(chǎng)價(jià)格。
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行政劃撥地上房產(chǎn)的所有人只擁有房屋的所有權(quán)，按照相關(guān)的法律法規(guī)的規(guī)定，拍賣(mài)所得在支付處分工作費(fèi)用后，須先補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金，因此對(duì)劃撥土地上的房產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，可采取兩種技術(shù)路線進(jìn)行估價(jià)：
（1）以完全商品房產(chǎn)權(quán)進(jìn)行估價(jià)，拍賣(mài)后從拍賣(mài)價(jià)款中扣除應(yīng)補(bǔ)地價(jià)款及賣(mài)方稅費(fèi)。估價(jià)時(shí)可采用市場(chǎng)法、成本法、收益法評(píng)估其正常市場(chǎng)價(jià)格。
?。?）以房地產(chǎn)的權(quán)益價(jià)格，即完全商品房的價(jià)格減去應(yīng)補(bǔ)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)時(shí)可先采用市場(chǎng)法、成本法、收益法評(píng)估完全產(chǎn)權(quán)下的正常市場(chǎng)價(jià)格，再評(píng)估應(yīng)補(bǔ)繳的地價(jià)。
由于完全產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)價(jià)格比較容易獲取，而應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)存在較多變數(shù)，因此通常采用第一種技術(shù)路線。
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對(duì)處于在建工程階段的拍賣(mài)房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)充分考慮后續(xù)工程需投入的成本、費(fèi)用，交接帶來(lái)的額外支出及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用，估價(jià)方法可選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本法、市場(chǎng)法。
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