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2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》:分析估價對象價值
分析估價對象價值
要形成市場背景分析和估價對象最高最佳使用分析
抵押估價的還要形成估價對象變現(xiàn)能力分析
測算估價對象價值
限制估價方法采用的情況,必須是真正缺乏估價所必要的資料,而不能因為估價機構(gòu)或估價師沒有盡力去搜集
對于理論上適用而未在正式出具的估價報告中采用的估價方法,應(yīng)在估價報告中充分說明未采用的理由
判斷估價對象價值
不同估價方法結(jié)果有較大差異的原因
計算過程是否有誤;基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否正確;參數(shù)選取是否合理;公式選用是否恰當;選用的估價方法是否切合估價對象和估價目的;是否符合估價原則;房地產(chǎn)市場是否處于特殊狀態(tài)。
一般情況下的綜合方法(測算無誤,結(jié)果差異不大時)
可選用簡單算術(shù)平均數(shù)和加權(quán)算術(shù)平均數(shù)等方法
選用加權(quán)算術(shù)平均數(shù)時,通常是對最適用于該估價對象、占有資料全面準確的估價方法測算的結(jié)果賦予較大的權(quán)重
當由于房地產(chǎn)市場處于特殊狀態(tài)導(dǎo)致不同估價方法測算結(jié)果差異較大時
不能簡單地采取平均的方法求出一個綜合結(jié)果
應(yīng)視不同的情況特別是根據(jù)估價目的將其中的一種估價方法的測算結(jié)果作為估價結(jié)果
或者在排除了不合適的估價方法的結(jié)果后,將余下的結(jié)果再進行綜合
【重點】權(quán)重的確定
采用兩種方法的,權(quán)重不宜大于0.7或小于0.3
采用三種方法的,權(quán)重不宜大于0.6或小于0.2
采用四種及以上方法的,權(quán)重不宜大于0.5或小于0.15
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