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2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》:收益法的適用對(duì)象與條件
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收益法的適用對(duì)象與條件
?。?)適用對(duì)象:收益法適用的對(duì)象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn),如住宅(用于出租的)、寫字樓,旅館、商店、餐館、游樂場(chǎng)、影劇院、停車場(chǎng)、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農(nóng)地等。它不限于估價(jià)對(duì)象本身現(xiàn)在是否有收益,只要估價(jià)對(duì)象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。例如,估價(jià)對(duì)象目前為自用或空閑的住宅,雖然沒有實(shí)際收益,但卻具有潛在收益,因?yàn)轭愃谱≌猿鲎夥绞将@取收益的情形很多,因此可將該住宅設(shè)想為出租的情況下來運(yùn)用收益法估價(jià),即先根據(jù)同一市場(chǎng)上有出租收益的類似住宅的有關(guān)資料,采用類似于市場(chǎng)法的方法求出該住宅的凈收益或收入、費(fèi)用等,再利用收益法來估價(jià)。但對(duì)于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的估價(jià),收益法大多不適用。
?。?)適用條件:收益法適用的條件是房地產(chǎn)未來的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地量化。對(duì)未來的預(yù)期通常是基于過去的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)現(xiàn)實(shí)的認(rèn)識(shí)做出的,因此,房地產(chǎn)估價(jià)師必須以廣泛、深入的市場(chǎng)調(diào)研為基礎(chǔ),依據(jù)科學(xué)的理論和方法,對(duì)房地產(chǎn)未來的收益和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行客觀而準(zhǔn)確地計(jì)算,以確保估價(jià)結(jié)果的客觀公正性。
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