2015房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》：居住房地產(chǎn)

　　居住房地產(chǎn)主要包括普通住宅、公寓、別墅等。居住房地產(chǎn)不同于一般商品，甚至也不同于其他房地產(chǎn)，它不但具有等價交換、按質(zhì)論價、供求決定價格等商品的共性，還帶有鮮明的社會保障性，房地產(chǎn)估價師必須充分掌握居住房地產(chǎn)的這一特點。

　　1.居住房地產(chǎn)的分類。住宅可按多種方式分類，依據(jù)估價需要。一般可按檔次和市場化程度劃分。

　?。?）按檔次劃分：

　　1）普通住宅。它是為普通居民提供的，符合國家住宅標(biāo)準(zhǔn)的住宅。普通住宅符合國家一定時期的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，符合國家人口、資金和土地資源等基本國情。它代表一個國家或地區(qū)城市居民實際達(dá)到或能夠達(dá)到一定經(jīng)濟(jì)條件下的居住水平。我國城市中量大面廣的是普通住宅（即經(jīng)濟(jì)適用房），此類住宅采用地方或國產(chǎn)建筑材料，進(jìn)行一般水平的裝飾裝修，選用國產(chǎn)中檔廚衛(wèi)潔具和設(shè)備?，F(xiàn)階段國家對普通住宅往往既制定下限標(biāo)準(zhǔn)，也制定上限標(biāo)準(zhǔn)，以利于宏觀調(diào)控。普通住宅的工程造價和房屋售價均較適中。目前，可按1996年頒布的《城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》作為普通住宅評估的比較尺度。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)也會逐漸呈階段性提高?，F(xiàn)階段，我國建國以來修建的標(biāo)準(zhǔn)住宅仍員普通住宅范疇，但在進(jìn)行估價時，應(yīng)視其與新居住標(biāo)準(zhǔn)的差距和改造的難易程度，給予適當(dāng)?shù)恼劭邸?/p>

　　2）高級住宅。它是為滿足市場中高收入階層的特殊需求而建造的高標(biāo)準(zhǔn)豪華型住宅，包括高級公寓、花園住宅和別墅等。這類住宅的戶型和功能空間多樣化；每套建筑面積較大，從一百多平方米到幾百平方米不等；裝修、設(shè)施和設(shè)備高檔化，較多地采用進(jìn)口和出口高級裝飾材料和潔具設(shè)備；戶外環(huán)境要求高；服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)高，管理系統(tǒng)完善，往往采取封閉式安全保衛(wèi)措施和高質(zhì)量的物業(yè)管理。高級住宅稅費額度大，其工程造價和市場售價均較高。

　　3）簡易住宅。主要指建筑年代較早、功能短缺、設(shè)備不全、設(shè)施陳舊、結(jié)構(gòu)單薄的住房。簡易住宅中的公房一般不出售，有待拆除重建；私房售價（扣除地價）一般較低。

　　（2）按市場化程度劃分：

　　1）社會保障性住宅。體現(xiàn)政府、單位、個人三者共同負(fù)擔(dān)投資和稅費的原則，為保障居民必要的居住水平，以優(yōu)惠的稅費和價格向居民提供的住宅，如為中、低收入者提供的住宅。其價格是不完全的成本價格，不包括土地增值的價值，有的甚至只包括部分成本費用。這類房地產(chǎn)的估價較為復(fù)雜，往往因交易對象不同，交易目的不同而出現(xiàn)不同的價格。

　　2）市場化商品住宅。市場化住宅包括向高收入職工家庭出售的實行市場價的公有住房，單位和個人在市場上購買的住宅商品房，以及其他以市場價格交易的各類住宅。

　　2.住宅評估的標(biāo)的物。以住宅作為估價對象可以分為：戶（居住單元）、住宅單元、住宅樓、居住小區(qū)等。

　　1）居住戶。居住戶可以是獨立的，獨院獨棟的，也可以是與鄰居有共墻、共用空間和用地的平房或樓房居住戶。

　　2）住宅單元。為適應(yīng)住宅建筑大規(guī)模發(fā)展的需要，常將一幢住宅分為幾個標(biāo)準(zhǔn)段，并把這種標(biāo)準(zhǔn)段稱為單元。單元的劃分可大可小，多層住宅一般以數(shù)戶圍繞一個樓梯！司劃分為單元。

　　3）住宅樓。住宅樓由多戶或多個居住單元構(gòu)成，并包括住宅建筑基底占地及其四周合理間距的紅線內(nèi)用地。

　　4）居住小區(qū)。居住小區(qū)是由多棟住宅（低層、多層、中高層和高層）為主體構(gòu)成，并包括道路、水電、燃?xì)狻⒐?、綠化等用地及公共服務(wù)設(shè)施等。不同的評估標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)有明確的建筑與用地界定和明晰的產(chǎn)權(quán)。3.住宅的價格構(gòu)成?；谖覈壳暗淖》恐贫扰c政策，住宅價格的市場價與國家指導(dǎo)價并存。前者為商品化價格，由生產(chǎn)過程中消耗的物化勞動的轉(zhuǎn)移價值和活勞動創(chuàng)造的臺播協(xié)構(gòu)成；后者會成本價格與不完全成本價格。

　　我國住宅的租金可分為商品租金、成本租金和準(zhǔn)成本租金等。因此，在評估住宅租金時應(yīng)明確租金種類及其構(gòu)成情況。

　　4.住宅價格的影響因素。影響住宅價格的因素，除了一般政治、經(jīng)濟(jì)、政策等因素之外，主要有以下一些因素：

　　1）建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級；

　　2）裝修；

　　3）設(shè)施與設(shè)備；

　　4）質(zhì)量；

　　5）朝向；

　　6）樓層；

　　7）地段；

　　8）環(huán)境；

　　9）住宅樓的公用面積數(shù)；

　　10）交易時間；

　　11）交易情況。

　　在估價時，應(yīng)特別注意以上資料的調(diào)查與收集。為了更加科學(xué)合理地對住宅進(jìn)行評估，應(yīng)當(dāng)對上述各項因素對價值的影響程度進(jìn)行調(diào)查和統(tǒng)計分析，確定價值增減數(shù)額或價值增減率標(biāo)準(zhǔn)，以便于比較修正。

　　5.居住房地產(chǎn)的估價方法。新建居住房地產(chǎn)、舊有居住房地產(chǎn)和拆遷房屋的補(bǔ)償價格，三者在估價作業(yè)上有較明顯的差異

　　1）新建居住房地產(chǎn)一般采用成本法與市場比較法進(jìn)行綜合評估。

　　估價剛剛建成或在建的居住房地產(chǎn)，由于各項成本資料容易收集確定，所以首先采用成本法進(jìn)行整體估價；同時還可收集其他同類地價區(qū)、較近時期發(fā)生交易的、類似該新建居住房地產(chǎn)的市場價格的資料，并進(jìn)行整體性比較評估。最后對成本法與市場比較法的估價結(jié)果進(jìn)行比較分析綜合得出最終結(jié)論。

　　2）評估舊有居住房地產(chǎn)，一種方式是對土地和房屋分別估價，合并計算。其中，地價主要采用市場比較法和基準(zhǔn)地價修正法進(jìn)行評估，房價采用重置成本法進(jìn)行評估。另一種方式是直接運(yùn)用市場比較法進(jìn)行整體評估。通過評估，再對兩種方式的評估結(jié)果進(jìn)行分析，綜合得出最終結(jié)論

　　3）拆遷居住房屋的補(bǔ)償價格。在城市建設(shè)和；舊城改造過程中，估價人員經(jīng)常會遇到擬拆除房屋的作價補(bǔ)償問題。應(yīng)根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，“作價補(bǔ)償?shù)慕痤~按照所拆房屋的建筑面積的重置價格結(jié)合成新結(jié)算。

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