2015房地產(chǎn)估價師知識點整理：城市房屋拆遷補償與安置

　　房屋拆遷補償關(guān)系到拆遷當(dāng)事人的經(jīng)濟利益。為保證被拆除房屋所有人的合法權(quán)益，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆除房屋所有人（包括代管人、國家授權(quán)的國有房屋的管理人）給予補償。應(yīng)該明確的是，補償?shù)膶ο笫潜徊鸪课菟腥?，而不是使用人。所有人既包括公民也包括法人?/p>

　　補償方式

　　房屋拆遷補償有兩種方式，即貨幣補償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

　　（一）貨幣補償是指拆遷人將被拆除房屋的價值，以貨幣結(jié)算方式補償給被拆除房屋的所有人。貨幣補償?shù)慕痤~，按照被拆除房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。

　　（二）房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評估價和調(diào)換房屋的市場價進行結(jié)算調(diào)換差價的行為。也就是說以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋進行產(chǎn)權(quán)交換，被拆遷人失去了被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)，調(diào)換之后擁有調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)。拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償。

　　補償標(biāo)準(zhǔn)

　　《條例》規(guī)定了拆遷貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)確定的基本原則是等價有償，采取的辦法是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估的辦法確定。區(qū)位是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或區(qū)域中的地位、與其他地方往來的便捷性、與重要場所（如市中心、機場、港口、車站、政府機關(guān)、同業(yè)等）的距離、周圍環(huán)境、景觀等。用途是指被拆遷房屋所有權(quán)證書上標(biāo)明的用途，所有權(quán)證未標(biāo)明用途的，以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的用途為準(zhǔn)。產(chǎn)權(quán)檔案也未記錄用途的，以實際用途為準(zhǔn)。無論實行貨幣補償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，有一個基本原則是必須明確的，即等價的原則。所以，從價值量來衡量，產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補償是等價的。

　　拆遷安置

　　在拆除租賃房屋的情況下，《條例》規(guī)定了解除租賃協(xié)議的處理方式。由拆遷人對房屋所有人進行補償，由所有人對承租人進行安置。拆遷補償前，已經(jīng)解除了租賃協(xié)議或出租人對承租人進行了安置，實質(zhì)上相當(dāng)于非租賃房屋的補償、安置，根據(jù)《條例》的規(guī)定，對所有人進行補償、安置；出租人與承租人達不成協(xié)議時，為了保障承租人的權(quán)益不受損害，《條例》規(guī)定實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人與原房屋承租人就新調(diào)換房屋重新簽訂租賃協(xié)議。

　　《條例》將租賃房屋的補償主體確定為房屋所有權(quán)人，但房屋拆遷的同時也會給承租人帶來一定的損失和不便，因此，要兼顧對使用人的安置。拆遷安置房屋的質(zhì)量和安全性能的好壞，直接關(guān)系到被拆除房屋使用人的切身利益?！稐l例》明確了安置用房的質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)。相關(guān)的管理部門要按各自的職責(zé)，分頭把關(guān)，確保安置房符合城市規(guī)劃，符合有關(guān)勘察設(shè)計、建設(shè)施工、建筑材料與構(gòu)配件等的國家、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范，并經(jīng)竣工驗收，取得工程質(zhì)量合格證書；屬住宅小區(qū)內(nèi)的商品房，還須通過有關(guān)部門進行的綜合驗收。

　　特殊情況的拆遷補償、安置包括產(chǎn)權(quán)不明確房屋的拆遷補償、安置，產(chǎn)權(quán)不明確的房屋是指無產(chǎn)權(quán)關(guān)系證明、產(chǎn)權(quán)人下落不明、暫時無法考證產(chǎn)權(quán)的合法所有人或因產(chǎn)權(quán)關(guān)系正在訴訟的房屋。《條例》規(guī)定“由拆遷人提出補償方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。”產(chǎn)權(quán)不明確的房屋拆除前，拆遷人還應(yīng)當(dāng)就拆遷房屋的有關(guān)事項向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。拆遷人應(yīng)就被拆遷房屋向公證機關(guān)提交證據(jù)保全申請，并按公證機關(guān)規(guī)定的程序和要求辦理公證，對公正機關(guān)出具的法律文書立案歸檔以備查用。

　　此外，包括抵押房屋的補償、安置。設(shè)有抵押權(quán)的房屋進行拆遷時，應(yīng)當(dāng)按以下程序進行補償和安置：一是要認(rèn)定抵押的有效性。按照《擔(dān)保法》的規(guī)定，當(dāng)事人以房地產(chǎn)進行抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。二是應(yīng)當(dāng)及時通知抵押權(quán)人，一般是接受抵押的銀行；三是能解除抵押合同的，補償款付給被拆遷人，付款前必須經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可；四是不能解除抵押關(guān)系的，按照法律規(guī)定的清償順序進行清償，不足以清償?shù)盅簷?quán)人的，抵押權(quán)人按照法律規(guī)定，向抵押人進行追償。

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