2015房地產(chǎn)估價師知識點整理：房地產(chǎn)交易

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)交易的特征

　　房地產(chǎn)交易是人們對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租和抵押等活動的總稱。作為一種商品交換形式、房地產(chǎn)交易具有一般商品交換的性質(zhì)和法律特征。但由交易客體的特殊性所決定，其與一般商品交易又有重要的區(qū)別。

　　1.房地產(chǎn)交易標的價格通常會遠遠高于一般生活消費品的價格。交易的安全與成敗對買賣雙方的影響遠大于普通商品的交易。

　　2.房地產(chǎn)交易標的物具有固定性。無論這種交易以何種形式進行，交易的對象都不會發(fā)生空間上的移動，交易完成的主要標志是房屋所有權(quán)及其相應的土地權(quán)的轉(zhuǎn)移或房地產(chǎn)權(quán)利主體的變更。

　　3.房地產(chǎn)交易無論以何種形式出現(xiàn)，都會涉及到土地資源占用和土地收益的重新分配，并會在一定程度上對整個社會的生產(chǎn)、生活產(chǎn)生影響，具有較強的社會性。

　　4.房地產(chǎn)交易比一般商品交易復雜得多。交易的順利完成，通常需要有關(guān)中介服務機構(gòu)和專業(yè)人士的介入。

　　房地產(chǎn)交易所固有的這些特征決定了國家對其進行管理和干預的必要性和重要性。根據(jù)現(xiàn)行有關(guān)法律規(guī)定，我國房地產(chǎn)交易管理法律制度主要包括：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、商品房預售、房地產(chǎn)抵押以及房屋租賃等內(nèi)容。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)交易管理法律制度

　　為了保證房地產(chǎn)交易的公平和安全，維護房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，保持良好的市場秩序，國家對房地產(chǎn)交易給予必要的管理，確定了以下基本制度。

　　1.房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)移。不得將房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)分別轉(zhuǎn)讓或抵押。在房地產(chǎn)交易中必須遵守房地一體的原則

　　2.地價公示制度。目前政府公示的價格主要有三種，即基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格。按規(guī)定這三種價格要定期公布，并及時更新。

　　3.房地產(chǎn)交易價格評估。房地產(chǎn)價格評估，應當遵循公開、公平、公正的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估。

　　4.房地產(chǎn)成交價格申報。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。

　　5.登記、備案制度。我國《房城市房地產(chǎn)管理法》第35條明確規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當事人應當依法進行權(quán)屬變更登記。房屋租賃的要向房地產(chǎn)管理部門登記備案。

　　（三）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

　　1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件。

　　房地產(chǎn)交易的客體合法，是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合法的前提。因此，轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)必須是依法可以轉(zhuǎn)讓的。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)包括：（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)，不符合法定條件的；（2）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（3）依法收回土地使用權(quán)的；（4）共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的；（5）權(quán)屬有爭議的；（6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（7）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

　　2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序：

　?。?）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人簽訂書面合同；（2）當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后30日內(nèi)持有關(guān)文件，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格；（3）房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件，進行審查，并在15日內(nèi)做出是否受理申請的書面答復；（4）房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場勘查和評估；（5）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人按照規(guī)定交納有關(guān)稅費；（6）房地產(chǎn)管理部門核發(fā)過戶單，雙方當事人憑過戶單辦理過戶登記手續(xù)，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書。

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