2015房地產(chǎn)估價(jià)師知識(shí)點(diǎn)整理：房地產(chǎn)法概述

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)法的概念

　　房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)和房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)及與房地產(chǎn)相關(guān)的各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。

　　（二）房地產(chǎn)法的淵源

　　房地產(chǎn)法的淵源是指房地產(chǎn)法的表現(xiàn)形式。我國房地產(chǎn)法主要包括：

　　1、憲法

　　憲法是我國的根本法，規(guī)定我國的基本社會(huì)制度和根本政治制度，也是法律的立法基礎(chǔ)。我國憲法的第九條規(guī)定：“礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，都屬于國家所有，……由法律規(guī)定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外。”第十條規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有。”“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。”“一切使用土地的組織和個(gè)人必須合理地利用土地。”這兩條規(guī)定為房地產(chǎn)立法提供了憲法依據(jù)。

　　2、 法律

　　我國的法律是指全國人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)制定和頒布的規(guī)范性文件。法律的效力僅次于憲法。這一層次的房地產(chǎn)法包括《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)規(guī)劃法》和《中華人民共和國城市規(guī)劃法》等，此外，《中華人民共和國合同法》中也有相關(guān)的規(guī)定。

　　3、 行政法規(guī)和規(guī)章

　　行政法規(guī)、規(guī)章是國家行政機(jī)關(guān)依法制定和發(fā)布的規(guī)范性文件。由于房地產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)新興產(chǎn)業(yè)，在立法上也處于起步階段，必然表現(xiàn)為大量的行政法規(guī)和規(guī)章。包括《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》、《城市房地產(chǎn)交易價(jià)格管理暫行辦法》、《城市房地產(chǎn)預(yù)售管理辦法》《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》等等。

　　4、 地方法規(guī)

　　地方法規(guī)是指省、自治區(qū)、直轄市、省會(huì)城市、國務(wù)院規(guī)定的較大的市人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)制定的規(guī)范性文件。例如《廣東省土地管理實(shí)施辦法》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理?xiàng)l例》、《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》、《上海市房地產(chǎn)抵押規(guī)定》等等。地方法規(guī)僅在本行政轄區(qū)內(nèi)有效。

　　5、 司法解釋

　　最高人民法院和最高人民檢察院在處理房地產(chǎn)案件中就司法實(shí)踐中出現(xiàn)的問題作出的權(quán)威解釋，也是房地產(chǎn)法的組成部分。如最高人民法院作出的《關(guān)于受理房屋拆遷、補(bǔ)償、安置等案件問題的批復(fù)》等。

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)法的基本原則

　　1、 國有土地有償、有期限使用原則。

　　國有土地有償、有期限使用是我國土地制度的重大改革，也是房地產(chǎn)立法的基礎(chǔ)。這一原則在憲法中得以明確規(guī)定，并貫穿于《土地管理法》等法律中。

　　2、 經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則。

　　經(jīng)濟(jì)效益是指房地產(chǎn)企業(yè)必須以市場為導(dǎo)向，提高管理水平和經(jīng)營能力，實(shí)現(xiàn)高利潤；社會(huì)效益是指房地產(chǎn)開發(fā)不僅解決住房問題，還要通過配套建設(shè)，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，提高城市綜合服務(wù)能力；環(huán)境效益是指房地產(chǎn)業(yè)必須嚴(yán)格遵守城市規(guī)劃的要求，為城市環(huán)境作貢獻(xiàn)。三者不可有所偏廢，特別要注意片面追求經(jīng)濟(jì)效益，置社會(huì)效益、環(huán)境效益于不顧的作法。

　　3、 保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益的原則。

　　房地產(chǎn)權(quán)利人是指享有土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、房屋使用權(quán)、抵押權(quán)等等的公民和法人，我國房地產(chǎn)法律中處處體現(xiàn)這一原則的精神。比如，規(guī)定國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在使用年限屆滿之前不回收；只有在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，依照法律程序提前收回，并給予相應(yīng)的補(bǔ)償。

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